TOKİ Kentsel Dönüşüm Başvurusu 2026: Şartlar ve Kira Desteği

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, mülk sahiplerine iki ayrı yol sunuyor: birinci yol, özel bir müteahhitle doğrudan kat karşılığı veya bedel karşılığı anlaşmak; ikinci yol ise Toplu Konut İdaresi'nin (TOKİ) kamu destekli dönüşüm modeline dahil olmak.

Özel müteahhit modelinde süreç büyük ölçüde maliklerin inisiyatifine dayanıyor. Müteahhit seçimi, arsa payı oranları, sözleşme maddeleri ve inşaat takvimi doğrudan taraflar arasında belirleniyor. Kazanç potansiyeli yüksek olabilir; ancak müteahhit iflas riski, sözleşme uyuşmazlıkları ve teslim gecikmesi gibi özel hukukun riskleri de beraberinde geliyor.

TOKİ modelinde ise süreç kamu denetimine giriyor. İdare, arsa değerini tespit ediyor, inşaatı kendi ya da sözleşmeli firmalar aracılığıyla yürütüyor ve malike belirlenen ödeme planı çerçevesinde yeni konutu teslim ediyor. Bu tercih; şeffaflık, yavaş ilerleyen süreç ve daha sınırlı kişiselleştirme anlamına geliyor. Hangisinin daha avantajlı olduğu büyük ölçüde mülkün konumuna, maliklerin finansal durumuna ve taşınmazın potansiyeline göre değişiyor.

TOKİ'nin kentsel dönüşüm kapsamına girebilmek için birkaç ön koşulun yerine getirilmesi gerekiyor.

**Riskli yapı belgesi zorunlu.** Sürecin ilk adımı, yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı kuruluşlara riskli yapı tespiti yaptırmak. Tespit raporu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na sunuluyor ve onaylanıyor. Belge alınmadan ne TOKİ başvurusu ne de devlet kira yardımı mümkün.

**Malik çoğunluğu şartı.** 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca, yapıda hisse sahibi olan maliklerin pay ve sayı olarak en az üçte ikisinin dönüşüm kararına olumlu oy vermesi gerekiyor. TOKİ başvurusu da bu çoğunlukla yapılıyor; anlaşmayan maliklerin payı ise usul çerçevesinde Hazine'ye devredilerek özel satışa çıkarılabiliyor.

**Arsa büyüklüğü ve konum.** TOKİ, her başvuruyu ayrı değerlendiriyor. Rezerv yapı alanı veya riskli alan ilan edilmiş bölgelerdeki parseller öncelikli işlem görüyor. Düzensiz parçalanmış arsalarda tevhid (birleştirme) işlemleri yapılmadan başvuru kabul edilmiyor.

**Başvuru kanalı.** Başvurular fiziksel olarak Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri aracılığıyla yapılıyor; bazı illerde e-Devlet üzerinden ön kayıt imkânı da sunuluyor. TOKİ'nin Ankara'daki genel müdürlüğüne doğrudan gitmek zorunlu değil.

Bağlı süreçler hakkında daha fazla bilgi için riskli yapı tespiti rehberimize göz atabilirsiniz.

Kira yardımı, 6306 sayılı Kanun'un 5. maddesi ve bu maddeye bağlı tebliğler çerçevesinde işliyor. Yardım tutarları her yıl güncelleniyor; 2026 için belirlenen rakamlar il gruplarına göre farklılaşıyor.

Genel çerçevede yardım; binanın bulunduğu ilin kira destek bölgesine, malike mi kiracıya mı verildiğine ve başvurunun hangi usul kapsamında yapıldığına göre değişiyor. Malik hem aylık kira desteğinden hem de taşınma yardımından yararlanabiliyor. Kiracılar ise ayrı bir taşınma yardımına hak kazanabiliyor, ancak kira desteği ağırlıklı olarak malike yönelik.

Kira yardımı, bina yıkımından teslime kadar geçen süreyi kapsamak üzere ödeniyor. TOKİ projelerinde bu süre bölgeye ve projenin büyüklüğüne göre değişmekle birlikte genellikle 24 ile 36 ay arasında kalıyor. Yardım, Bakanlık tarafından maliklerin banka hesabına aktarılıyor.

Önemli bir ayrıntı: kira desteği tutarları, piyasa kira bedellerini her zaman tam olarak karşılamayabiliyor. Özellikle büyük şehirlerde ciddi bir fark oluşabiliyor. Bu nedenle TOKİ modelini değerlendirirken cebinizden ödeyeceğiniz ek kira tutarını da hesaba katmak gerekiyor.

Kira yardımının kapsamı ve başvuru koşulları hakkında daha ayrıntılı bilgi için kira yardımı 2026 rehberimize bakabilirsiniz.

TOKİ'nin ödeme modeli, özel sektörden önemli ölçüde ayrışıyor. Malikler, yeni konutun bedelini genellikle iki temel yöntemle ödeyebiliyor:

**Fark bedeli ödemeli model:** Mevcut mülkün TOKİ tarafından tespit edilen değeri ile inşa edilecek yeni konutun bedeli arasındaki fark ödeniyor. TOKİ bu fark için uzun vadeli taksit imkânı sunuyor. Vade ve faiz oranları proje bazında belirleniyor ve kamuoyuyla paylaşılıyor.

**Arsa payı devri modeli:** Bazı projelerde malik, arsasını TOKİ'ye devrediyor; TOKİ ise buna karşılık yeni projedeki belirli sayıda konutu malike tahsis ediyor. Bu modelde nakit çıkışı olmasa da maliklerin yeni konut bedeli üzerindeki pazarlık gücü daha sınırlı kalıyor.

Her iki modelde de tapu devri, konut tesliminden önce gerçekleşmiyor — bu, özel müteahhit modelindeki en önemli farklardan biri. Özel uygulamalarda müteahhitler zaman zaman henüz inşaat başlamadan tapu devrini talep edebiliyor; bu durum malikler açısından ciddi bir risk oluşturuyor.

TOKİ projelerinde taksit süreleri proje büyüklüğüne göre 10 ila 20 yıl arasında değişebiliyor. Taksit tutarları sabit veya enflasyona bağlı endeksli olarak belirlenebiliyor. Sözleşme imzalanmadan önce ödeme planının tüm koşullarını ve erken ödeme indirimlerini Bakanlık yetkilileriyle netleştirmek önemli.

TOKİ kentsel dönüşüm sürecinde tapu devri belirli bir sıraya göre ilerliyor:

1. Riskli yapı tespiti ve Bakanlık onayı
2. Malik çoğunluğunun dönüşüm kararı
3. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne başvuru ve ön inceleme
4. TOKİ'nin proje kapsamına alması ve değer tespiti
5. Protokol imzalanması
6. Yıkım ve inşaat süreci
7. Proje tamamlandıktan sonra tapu tescili

Üçüncü adımda, anlaşmayan azınlık malikleri varsa bunların hisseleri noter tarafından satışa çıkarılıyor. Bu prosedür 6306 sayılı Kanun'un 6/2. maddesinde düzenleniyor. Yedi ay içinde alıcı çıkmazsa pay Hazine'ye devrediliyor.

Tapu tescili aşamasında, TOKİ'nin kamu kurumu statüsünde olması nedeniyle özel müteahhit modelindeki bazı harç ve vergi istisnalarından yararlanmak mümkün oluyor. 6306 sayılı Kanun'un 7. maddesi çerçevesinde tapu harcı, KDV, damga vergisi ve belediye harçlarında muafiyet uygulanıyor. Bu muafiyetlerin tam listesi için vergi ve harç istisnaları yazımızı inceleyebilirsiniz.

Özel müteahhit ile çalışıldığında malikin inşaat sürecini yakından izlemesi büyük ölçüde sözleşme hükümlerine ve müteahhidin raporlama anlayışına bağlı. TOKİ modelinde ise süreç farklı işliyor.

TOKİ, kendi bünyesinde gerçekleştirdiği projelerde veya sözleşmeli yüklenicilerle yürüttüğü uygulamalarda kamu ihale mevzuatına tabi. 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu ve 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu çerçevesinde hakediş ödemeleri periyodik olarak yapılıyor ve denetim altında tutuluyor. Bu yapı, malikler açısından şu anlama geliyor: müteahhide ödenecek bedel keyfi biçimde değişmiyor, ilerleme bağımsız denetimle ölçülüyor.

Bununla birlikte TOKİ'nin kamu kurumu yapısı bazı yavaşlamalar da doğurabiliyor. Bütçe dönemleri, ihale süreçleri ve Sayıştay denetimi inşaat takvimini zaman zaman etkiliyor. Özel sektörde hızlı karar alınabilen konular TOKİ sürecinde daha uzun bürokratik adımlar gerektiriyor.

TOKİ sürecinde sahada nasıl gidişat olduğunu anlık izlemenin imkânı sınırlı. Proje toplantıları ve protokol hükümleri temel bilgi kanalları olmaya devam ediyor. Bu yüzden bir araya gelmiş malik gruplarının proje koordinatörü veya hukuk danışmanı eşliğinde süreci takip etmesi kritik önem taşıyor.

Her iki modelin de güçlü ve zayıf yanları var; 'tek doğru cevap' yok. Kararı etkileyen başlıca etkenler şunlar:

**TOKİ modelini öne çıkaran durumlar:** - Malik grubunun müteahhit seçimi konusunda görüş ayrılığı yaşaması - Parselin piyasa değeri düşük olduğundan özel müteahhitin ilgi göstermemesi - Finansal açıdan risk almak istemeyen, güvenceli ama daha düşük getiri tercih eden malikler - Riskli alan ilan edilmiş bölgelerde TOKİ'nin öncelikli yatırım yapması

**Özel müteahhit modelini öne çıkaran durumlar:** - Merkezde veya yüksek değerli konumda yer alan parseller - Hızlı karar verebilen ve sözleşme koşullarını denetleyebilen organize malik grupları - Kat karşılığı oranı müzakeresiyle daha yüksek getiri hedeflenmesi - Projenin kişiselleştirilmesi ve konut tipinin belirlenmesi isteği

Pratik öneri: TOKİ başvurusu yaparken eş zamanlı olarak piyasadan müteahhit teklifleri de alın. TOKİ'nin değer tespit rakamını özel tekliflerle karşılaştırmadan sözleşme imzalamayın. Bu süreçte sözleşme koşullarını ve hakediş izlemeyi kolaylaştırmak için KentselJet'in araçlarından yararlanabilirsiniz.

TOKİ kentsel dönüşüm sürecini şu aşamalarla özetlemek mümkün:

• **1. aşama — Tespit ve belgeleme:** Lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılıyor. Bakanlık onayı alınıyor.
• **2. aşama — Malik çoğunluğu kararı:** Noterden yetki belgesi alınarak 2/3 çoğunluk kararı tutanağa bağlanıyor.
• **3. aşama — İl Müdürlüğü başvurusu:** Gerekli belgelerle Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne başvuru yapılıyor.
• **4. aşama — TOKİ ön inceleme ve protokol:** İdare teknik ve hukuki değerlendirme yapıyor; uygun bulunursa protokol imzalanıyor.
• **5. aşama — Tahliye ve kira yardımı:** Yıkım öncesinde tahliye gerçekleşiyor, kira yardımı başlıyor.
• **6. aşama — Yıkım ve inşaat:** TOKİ kendi ya da yüklenici firma aracılığıyla inşaatı yürütüyor, hakediş denetimi kamu mevzuatına göre yapılıyor.
• **7. aşama — Teslim ve tapu:** Konutlar teslim edilip tapu tescili yapılıyor, kira yardımı sona eriyor.

Toplam süre değişkenlik gösterse de İstanbul'daki projelerde 3-5 yıl arasında tamamlanma görülüyor. Anadolu illerinde bazı projeler daha kısa süreliyor. TOKİ'nin web sitesinde aktif projeler ve teslim takvimleri kamuoyuyla paylaşılıyor. Süreç boyunca hakediş ve sözleşme takibini dijital ortamda yürütmek isteyenler KentselJet'in ne sunduğuna göz atabilir.