DASK Kentsel Dönüşüm 2026: Prim, Tazminat ve Yükümlülük

Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK), 587 sayılı Zorunlu Deprem Sigortası Kanunu Hükmünde Kararname çerçevesinde kurulan ve zorunlu deprem sigortasını yöneten kamuya bağlı bir kuruluştur. Yürürlükteki düzenlemede, tapuya kayıtlı mesken niteliğindeki tüm bağımsız bölümler için DASK yaptırılması yasal zorunluluktur. Yokluğu durumunda tapu devri, ipotek tesisi ve doğalgaz bağlantısı gibi işlemler engellenebilmektedir.

Kentsel dönüşüm süreciyle ilişkisi ise şu anda hem malikler hem de dönüşüm uzmanları arasında en sık karışıklığa yol açan konular arasındadır. Riskli yapı kararı alan, yıkımı beklenen ya da inşaatı süren bir taşınmazda DASK yükümlülüğünün akıbeti; poliçenin iptali, prim iadesi ve yeni yapıda sigortanın yeniden başlatılması gibi birbirine bağlı birkaç adımdan oluşur. Bu adımları doğru sırayla takip etmemek, hem gereksiz prim ödenmesine hem de yeni yapıda sigortasız kalınmasına yol açabilir.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında bir yapı riskli olarak tespit edilip bu karar kesinleştiğinde, taşınmazın mevcut DASK poliçesi hukuki açıdan yeni bir konuma girer. DASK'ın kendi uygulamasına göre yıkım kararı kesinleşmiş veya fiilen yıkılmış yapılar için poliçe devam etse de tazminat talebi yapılabilecek nesne ortadan kalkmaktadır; bu nedenle malikler pek çok durumda sigorta şirketine başvurarak kalan süreye ait prim iadesini talep etme yoluna gitmektedir.

Resmi prim iadesi prosedürü için malikin sigorta şirketine ya da DASK'a, riskli yapı tespitine ilişkin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı onaylı belgeyi ve varsa yıkım tutanağını sunması gerekmektedir. İadenin hesabında poliçenin geriye kalan gün sayısı esas alınır; ancak poliçe türüne ve sigorta şirketinin iç kurallarına göre küçük farklılıklar olabilir. Kesin gün ve oran hesabı için malikler doğrudan DASK çağrı merkezini (0850 532 5878) ya da acenteyi aramalıdır.

Yıkım tamamlanıp yeni inşaat başladığında, ortada henüz tapuya tescil edilmiş bir bağımsız bölüm yoktur. 587 sayılı KHK'nın tanımı gereği DASK yükümlülüğü, tapuya kayıtlı mesken niteliğindeki bağımsız bölümler için doğmaktadır. Dolayısıyla inşaat iskeletinin yükseldiği dönemde, yapı tamamlanıp kat irtifakı veya kat mülkiyeti tescili yapılmadıkça zorunlu deprem sigortası yükümlülüğü teknik olarak başlamamaktadır.

Anılan istisna, malikin inşaat sürecinde tamamen risksiz olduğu anlamına gelmez. Müteahhitle yapılan kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmelerinde, inşaat sürecinde yapı denetimi ve sigorta yükümlülüklerinin kimin üstleneceği ayrıca düzenlenmelidir. Ayrıca inşaat sigortası (all-risk) ve işçi sorumluluk sigortası DASK'ın yerini tutmaz; bu sigorta türleri yüklenicininkidir ve mevzuatsal zorunlulukları farklıdır.

Peki, inşaat sürecinde DASK yaptırmamak idari ceza doğurur mu? 587 sayılı KHK ve buna dayanılarak çıkarılan yönetmelikler, yaptırımı tapuya bağlı bağımsız bölümler için öngörmektedir. İnşaat döneminde henüz tescil oluşmadığından poliçesizlik gerekçesiyle idari yaptırım uygulanması söz konusu olmaz. Bununla birlikte, projenin finansman tarafındaki bankalar kendi iç kredi koşullarıyla inşaat sürecinde ek teminat talep edebilmektedir.

İnşaat tamamlanıp kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tescili gerçekleştiği anda, her bir bağımsız bölüm için yeniden DASK yükümlülüğü doğar. Bu noktadan itibaren tapu devri, ipotek, elektrik ve doğalgaz aboneliği gibi işlemler DASK poliçesi olmaksızın yapılamaz.

Yeni yapıda primin hesabı, bağımsız bölümün brüt yüzölçümü, yapının bulunduğu deprem risk bölgesi ve inşaat tarzı (yığma, betonarme, çelik vb.) esas alınarak yapılmaktadır. DASK Yönetim Kurulu, 2026 yılı başında yürürlüğe giren kararıyla prim katsayılarını ve tavan tazminat tutarını güncellenmiştir.

Kentsel dönüşümle yıkılıp yeniden yapılan binalarda genellikle deprem risk bölgesi değişmez; ancak yapının inşaat tarzı ve taşıyıcı sistem sınıfı değişebilir. Örneğin yığma yapıdan betonarme iskelet sisteme geçiş, poliçe prim katsayısında düşüş anlamına gelmektedir. Bu nedenle yeni yapı için DASK poliçesi düzenlenirken inşaat tarzının doğru işaretlenmesi hem hukuki geçerlilik hem de prim tutarı açısından kritiktir.

DASK Yönetim Kurulu, 2026 yılı prim cetvelini Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu (SEDDK) denetimiyle Nisan 2026 başında yürürlüğe koymuştur. Prim hesabı; yapının bulunduğu deprem risk bölgesi (1'den 5'e), inşaat tarzı ve bağımsız bölümün brüt metrekaresi esas alınarak yapılmaktadır.

**Tavan tazminat tutarı:** 2026 yılı için belirtilen tavan tazminat, SEDDK duyurusuna göre yeniden değerleme katsayısıyla artırılmıştır. Güncel azami tazminat rakamını, DASK'ın resmi web sitesindeki prim hesaplayıcı üzerinden teyit etmek gerekmektedir; bu tutarlar yıllık kararname ile güncellenmektedir.

**Prim katsayısı örneği (yaklaşık):** 1. derece deprem bölgesinde betonarme binalarda, brüt 100 metrekare için yıllık prim, ilgili katsayı tablosuna göre hesaplanır. Kesin rakam bölge, kat sayısı ve yapı yaşına bağlı olarak farklılaşır. SEDDK, prim tarifelerini resmi web sitesinde (www.seddk.gov.tr) yayımlamaktadır.

**İnşaat tarzı katsayı sıralaması (primden düşüğe):** Betonarme bina → Çelik yapı → Diğer → Yığma yapı sıralamasında, betonarme yapılar genellikle daha düşük katsayı ile primlenmektedir. Dönüşüm sonrası yeni yapıların büyük çoğunluğunun betonarme olduğu düşünüldüğünde, yeni yapı priminin eski yığma binanınkinden belirgin biçimde düşük kalması beklenmektedir.

SGK veya vergi kimlik numarasıyla yapılacak sorgularda, taşınmazın koordinat bilgisi ve yapı özelliği girildiğinde hesaplama otomatik gerçekleşmektedir. Dönüşüm sonrası tescil işlemlerini takip eden malikler, 6306 sayılı Kanun süreçleri ve belge yükümlülükleri hakkında da ayrıca bilgi sahibi olmalıdır.

Riskli yapı kararı alan malik prim iadesi almak istediğinde izlemesi gereken pratik yol şöyledir:

• **Belge hazırlığı:** Riskli yapı tespitini gösteren Bakanlık onaylı belge veya riskli alan kararı ve varsa yıkım tutanağı hazırlanır.
• **Başvuru:** Poliçenin düzenlendiği sigorta şirketine yazılı başvuru yapılır; kimi şirketler DASK merkez başvurusunu da kabul etmektedir.
• **Hesaplama:** İade, poliçenin kalan gün sayısı üzerinden günlük prim oranı esas alınarak hesaplanır. Başlangıçta ödenen toplam primin orantılı kısmı iade edilir.
• **Süre:** Başvurudan ödemeye kadar geçen süre şirketten şirkete değişmekle birlikte genellikle 10-30 iş günü aralığında gerçekleşmektedir.
• **Vergi notu:** Prim iadesi malike brüt ödenir; iade tutarı için stopaj uygulanmaz.

Bu süreçte dikkat edilmesi gereken bir nokta: Poliçenin iptali talep edilse bile yıkım gerçekleşmeden önce binanın hasar görmesi durumunda tazminat talebi mümkündür. Bu nedenle yıkım tarihinden önce poliçeyi tamamen iptal ettirmek yerine, yıkım tutanağı alındıktan sonra iade başvurusu yapmak daha güvenli bir yaklaşımdır.

İmar barışı (yapı kayıt belgesi) kapsamında kayıt altına alınmış yapılar için DASK yükümlülüğü özel bir durum oluşturmaktadır. Yapı kayıt belgesine sahip bağımsız bölümler, tapu kütüğünde kayıtlı sayıldığından DASK zorunluluğu kapsamına girmektedir. Ancak bu tür yapıların deprem performansları değişkendir ve riskli yapı tespitine konu olmaları halinde süreç, standart tapu sicil yapısındakiyle örtüşür.

İmar barışı ve kentsel dönüşüm ilişkisi hakkında daha kapsamlı bir analiz için imar barışı ve kentsel dönüşüm farkları başlıklı yazımıza bakabilirsiniz.

Kentsel dönüşüm sürecinde DASK ile ilgili malikin takip etmesi gereken kronolojik adımlar şöyle özetlenebilir:

• **Riskli yapı tespiti aşaması:** Mevcut DASK poliçesini askıya almak için acele etmeyin; karar kesinleşene dek poliçeyi aktif tutun.
• **Yıkım kararı kesinleştikten sonra:** Yıkım tutanağı ya da resmi bildirim belgesiyle sigorta şirketine iade başvurusu yapın.
• **Yıkım ve inşaat dönemi:** Bu dönemde DASK zorunluluğu yoktur; müteahhidin inşaat all-risk sigortasını teyit edin.
• **Kat irtifakı / kat mülkiyeti tescili:** Tescil tarihinden itibaren her bağımsız bölüm için DASK yaptırma zorunluluğu başlar.
• **Tapu devri ve diğer işlemler öncesi:** Yeni yapıda DASK poliçesi olmaksızın işlem yapılamayacağını unutmayın.

Dönüşüm sürecinin belge yoğun ve çok aktörlü yapısını göz önünde bulunduran malikler, KentselJet'in kentsel dönüşüm takip özellikleri aracılığıyla sözleşme takvimini, tescil adımlarını ve sigorta yükümlülüklerini aynı panel üzerinden izleyebilir.