Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? Süreç, Lisanslı Kuruluş ve İtiraz

Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Bu tanım, 2012'de yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenmiştir.

Kanunun amacı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmak üzere dönüşümü sağlamaktır. Burada odak korku değil, güvenli yapı stokuna geçiştir: amaç, afet riski altındaki yapıların güçlendirilmesi veya yeniden inşası yoluyla can ve mal güvenliğini artırmaktır.

Riskli yapı kavramı, "riskli alan" ve "rezerv yapı alanı" kavramlarından farklıdır. Riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, ilgili mevzuata göre belirlenen alandır. Riskli yapı tespiti ise tek tek bina ölçeğinde, malik başvurusuyla yürüyen teknik bir süreçtir. 6306 sayılı Kanun'un genel çerçevesini ve dönüşüm sürecinin işleyişini 6306 sayılı Kanun ve kentsel dönüşüm süreci yazımızda ayrıntılı ele aldık.

Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. Bu lisansa sahip olabilecekler arasında; ilgili kamu kurumları, üniversiteler, belediyeler ve Bakanlıkça belirlenen şartları sağlayan özel mühendislik/teknik kuruluşlar bulunur.

Tespit, gelişigüzel bir gözlem değildir. Lisanslı kuruluş, Bakanlıkça yayımlanan riskli yapıların tespit edilmesine ilişkin esaslar (deprem yönetmeliği ve ilgili teknik usuller) çerçevesinde; binadan numune/karot alınması, zemin ve taşıyıcı sistem incelemesi, hesap ve değerlendirme gibi adımları içeren teknik bir analiz yürütür.

Önemli bir not: tespiti yapan kuruluş ile sürecin resmî onay ve idari adımlarını yürüten makam farklıdır. Lisanslı kuruluş raporu hazırlar; raporun denetimi, kesinleşmesi ve sonraki idari işlemler ilgili idare (Bakanlık il müdürlüğü veya yetkilendirilmiş idare) eliyle yürür. KentselJet gibi takip yazılımları bu sürecin hiçbir aşamasında resmî tespit, onay veya ödeme mercii değildir; yalnızca sürecin hangi aşamada olduğunu izlenebilir ve şeffaf kılar.

Riskli yapı tespiti başvurusunu, kural olarak yapının maliki veya kanuni temsilcisi yapar. Yani süreci başlatma hakkı esas olarak mülkiyet sahibine aittir; bir kiracının kendi başına resmî tespit başvurusu yapması beklenmez.

Malik, lisanslandırılmış kuruluşlardan birine başvurarak yapısının riskli olup olmadığının tespitini talep eder. Birden fazla malikin bulunduğu yapılarda, başvuru için tüm maliklerin birlikte hareket etmesi zorunlu değildir; güncel mevzuata göre maliklerden biri veya kanuni temsilcisi de herhangi bir çoğunluk aranmaksızın tespit başvurusunda bulunabilir. Yine de kat malikleri arasında erken iletişim, ilerleyen dönüşüm kararlarında uyum açısından önemlidir.

Masraf yönü de gündeme gelir: tespit ücreti başlangıçta başvuran malik tarafından karşılanır; ancak sonraki aşamalarda destek/karşılama mekanizmaları gündeme gelebilir. Güncel ücret, destek ve geri ödeme koşulları için her zaman ilgili idareye veya Bakanlığın resmî kaynaklarına başvurulmalıdır.

Riskli yapı tespit süreci, ana hatlarıyla şu aşamalardan oluşur. Aşamaların sıralaması istikrarlı olmakla birlikte, gün ve süre detayları güncel yönetmeliğe göre değişebileceğinden burada kesin gün sayısı verilmemektedir; süreleri ilgili idareden doğrulayın.

• Başvuru: Malik veya kanuni temsilcisi, lisanslandırılmış bir kuruluşa tespit için başvurur.
• İnceleme ve rapor: Lisanslı kuruluş, Bakanlık esaslarına göre teknik inceleme yapar ve riskli yapı tespit raporunu hazırlar.
• İdareye bildirim: Hazırlanan rapor, ilgili idareye (Bakanlık il müdürlüğü veya yetkilendirilmiş idare) bildirilir; idare raporu inceler.
• Tapu şerhi: Yapı riskli olarak tespit edilirse, durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğüne riskli yapı şerhi/belirtmesi düşülür. Maliklere de bilgi verilir.
• İtiraz hakkı: Maliklere, tespite karşı itiraz etme hakkı tanınır (aşağıda ayrıntılı).
• Kesinleşme: İtiraz süresi sonunda veya itirazın teknik heyetçe reddiyle tespit kesinleşir.
• Tahliye ve yıkım: Kesinleşen riskli yapının tahliyesi ve yıkımı için maliklere süre verilir; süreç güncel mevzuatın öngördüğü usule göre yürür.

Bu aşamalı yapı, sürecin hem teknik hem hukuki bir denetim zinciri içinde ilerlemesini sağlar. Her aşamada resmî bildirim ve belge üretildiğinden, süreç kâğıt üzerinde izlenebilir niteliktedir.

Riskli yapı tespitine itiraz, malikin temel haklarından biridir. Tespit raporunun maliklere tebliğ edilmesinin ardından, güncel yönetmelikte belirtilen süre içinde maliklerin tespite itiraz etme imkânı vardır. İtiraz, ilgili idareye yazılı olarak yapılır.

İtirazları değerlendirmek üzere teknik heyetler oluşturulur. Bu heyetlerde genellikle üniversitelerin ilgili bölümlerinden öğretim üyeleri ve Bakanlık temsilcileri yer alır; amaç, itirazın bağımsız ve uzman bir bakışla incelenmesidir. Teknik heyet, ilk tespit raporunu ve itiraz gerekçelerini değerlendirerek yapının riskli olup olmadığına dair karar verir.

Teknik heyet itirazı haklı bulursa tespit değişebilir; itirazı reddederse ilk tespit geçerliliğini korur ve süreç dönüşüm aşamasına doğru ilerler. İtiraz süresinin geçirilmesi hâlinde ise tespit, ek bir işleme gerek kalmadan kesinleşir. Bu nedenle malikin, tebliğ tarihinden itibaren süreleri yakından takip etmesi önemlidir. Sürelerin kesin gün sayıları güncel yönetmelikte düzenlendiğinden, itiraz süresini mutlaka ilgili idareden veya resmî kaynaktan teyit edin.

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra süreç, yapının yıkımı ve yeniden değerlendirilmesi yani dönüşüm aşamasına geçer. Bu aşamada maliklerin önünde genel olarak iki yol bulunur: yapının güçlendirilmesi (teknik olarak mümkünse) veya yıkılıp yeniden inşası.

Yeniden inşa kararında kat maliklerinin belirli bir çoğunlukla karar alması esastır. 6306 sayılı Kanun, 2023 yılında 7471 sayılı Kanun ile değiştirilmiş ve karar/çoğunluk oranları ile usulleri güncellenmiştir. Bu nedenle eski oranları kesin doğru kabul etmek yerine, güncel düzenlemedeki çoğunluk ve karar usullerini ilgili idareden veya Bakanlığın resmî kaynaklarından doğrulamak gerekir.

Dönüşüm sürecinde malikler ile yüklenici (müteahhit) firma arasındaki ilişki kritik hâle gelir: paylaşım oranları, teslim takvimi ve kira yardımı süreci gibi konular sözleşmeyle düzenlenir. Bu ilişkide şeffaflık ve güveni nasıl kuracağınızı malik-müteahhit güveni, şeffaflık ve hakediş yazımızda ele aldık. Devletin sağladığı kira yardımı, kredi ve destek mekanizmalarının güncel koşulları için ise ilgili kamu kurumlarına başvurulmalıdır.

Birden fazla projeyi aynı anda yürüten müteahhit firmalar için, portföydeki yapıların riskli yapı tespit durumunu izlemek operasyonel bir gerekliliktir. Hangi binada başvuru yapıldı, hangi rapor idareye bildirildi, hangi tapuya şerh düşüldü, hangi itiraz süreci devam ediyor; bu bilgilerin tek noktada görülebilmesi süreç yönetimini kolaylaştırır.

KentselJet, KontrolJet ekosistemine ait bir kentsel dönüşüm proje takip yazılımıdır. KentselJet bir resmî makam, ödeme mercii veya tespit kuruluşu değildir; riskli yapı tespitini yapmaz, kira yardımı ödemez, hibe vermez. Yaptığı tek şey, resmî kurumlar ve lisanslı kuruluşlar üzerinden yürüyen süreçleri izlenebilir ve şeffaf kılmaktır.

Pratikte bu, müteahhit ve maliklerin projenin hangi aşamada olduğunu ortak bir kayıt üzerinden görmesi anlamına gelir: tespit aşaması, itiraz durumu, dönüşüm kararı, hakediş ve teslim takvimi. Resmî başvuru, onay, tespit ve ödeme her zaman ilgili kamu kurumları ve lisanslı kuruluşlar nezdinde yapılır; yazılım yalnızca bu adımları kayıt altına alıp takip edilebilir hale getirir. Süreci ve KentselJet'in nasıl konumlandığını KentselJet nedir sayfasından inceleyebilirsiniz.