6306 Sayılı Kanun ve Kentsel Dönüşüm Süreci: Adım Adım (2026)

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Türkiye'de deprem ve diğer afet risklerine karşı dayanıksız yapıların tespit edilip güvenli yapılarla yenilenmesini düzenleyen temel mevzuattır. Kanunun amacı, afet riski altındaki yapı stokunu sağlıklı, dayanıklı ve yaşanabilir çevrelere dönüştürmektir.

Kanun iki ana çalışma alanı tanımlar: tek tek riskli yapıların yenilenmesi ve daha geniş ölçekte riskli alanların / rezerv yapı alanlarının dönüştürülmesi. Bu yazıda ağırlıklı olarak bireysel maliklerin en sık karşılaştığı **riskli yapı** süreci ele alınıyor.

Süreç boyunca resmî tespit, başvuru ve ödeme işlemleri kamu kurumları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili belediye/idare ve lisanslı kuruluşlar üzerinden yürür. Bilgilendirme niteliğindeki bu içerik bir hukuki danışmanlık değildir; her adımda güncel mevzuatı ve ilgili idarenin yönlendirmesini esas alın.

Süreç, maliklerden birinin ya da kanuni temsilcisinin **riskli yapı tespiti** için başvurmasıyla başlar. Tespit, herhangi bir malikin talebiyle yaptırılabilir; tüm maliklerin onayı bu aşama için zorunlu değildir.

Tespit, Bakanlıkça yetkilendirilmiş **lisanslı kuruluşlar** tarafından yapılır. Bu kuruluşlar yapıyı yerinde inceler, gerekli ölçüm ve değerlendirmeleri yaparak bir teknik rapor düzenler. Yapı bu rapora göre riskli bulunursa durum ilgili idareye bildirilir ve tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlenir.

Tespitin nasıl yapıldığını ve hangi belgelerin gerektiğini ayrıntılı anlattığımız riskli yapı tespiti nasıl yapılır yazısı, bu ilk adımı planlamanıza yardımcı olur. Tespit işleminin resmî dayanağını ve güncel yöntemini Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile lisanslı kuruluşun kendisinden teyit edebilirsiniz.

Riskli yapı kararı maliklere tebliğ edilir. Karara katılmayan malikler, mevzuatta öngörülen süre içinde **itiraz** etme hakkına sahiptir. İtirazlar, üniversitelerce görevlendirilen üyelerin de yer aldığı teknik heyetlerce değerlendirilir.

İtiraz süreci, hem tespitin doğruluğunu denetlemek hem de maliklerin haklarını korumak için tasarlanmıştır. İtiraz yapılmaz ya da itiraz reddedilirse riskli yapı kararı kesinleşir ve sonraki adımlara geçilir.

İtiraz süreleri ve usulü güncel mevzuata ve ilgili idarenin uygulamasına göre değişebileceğinden, tebligatta belirtilen süreye ve idarenin yönlendirmesine dikkat edin. Tarih ve süreleri her zaman resmî tebligat üzerinden doğrulayın.

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra yapının **tahliye** edilmesi ve **yıkılması** gerekir. İdare, maliklere ve varsa kiracılara tahliye için süre tanır. Bu aşama, can güvenliği açısından sürecin en kritik bölümlerinden biridir; amaç dayanıksız yapının güvenli bir yapıyla değiştirilmesidir.

Tahliye sürecinde maliklere ve kiracılara, koşulları sağlamaları halinde **kira yardımı** gibi destekler sağlanabilir. Bu yardımların kapsamı, süresi ve tutarı ilgili idarece ve güncel mevzuata göre belirlenir.

Kira yardımının şartlarını, başvuru yöntemini ve kimlerin yararlanabildiğini kentsel dönüşüm kira yardımı yazısında ayrıntılı bulabilirsiniz. Kira yardımı ödemesi bir kamu desteğidir; başvuru ve ödeme ilgili idare üzerinden yürür.

Yıkımın ardından arsa üzerinde yeni yapının nasıl yapılacağına maliklerin ortak karar vermesi gerekir. 6306 sayılı Kanun başından beri, tüm maliklerin oybirliğini değil **belirli bir çoğunlukla karar alınmasını** öngörür; böylece tek bir malikin sürecin tamamını durdurması önlenir.

6306 sayılı Kanun **7471 sayılı Kanun (2023)** ile değiştirildi ve karar/çoğunluk usulü güncellendi. Bu değişiklikle, daha önce aranan nitelikli çoğunluk eşiği düşürülerek hisseleri (arsa payları) oranında maliklerin **salt çoğunluğu** esasına geçilmesi gündeme gelmiştir; yani arsa payı toplamının yarıdan fazlasına karşılık gelen maliklerin kararıyla süreç ilerleyebilmektedir. Çoğunluk, bağımsız bölüm sayısına göre değil, tapudaki arsa payı oranlarına göre hesaplanır. Bu oranı kesin bir kural gibi varsaymak yerine, projenize uygulanacak güncel çoğunluk eşiğini mutlaka 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği ile ilgili idareden doğrulayın.

Karara katılmayan maliklerin hisseleri, mevzuatta öngörülen usulle (örneğin rayiç bedel üzerinden) işlem görür; amaç hem çoğunluğun iradesini hem de azınlıkta kalan malikin hakkını korumaktır. Bu aşamada maliklerle müteahhit firma arasındaki anlaşma, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi modeller üzerinden kurgulanır.

Anlaşma sağlanıp ruhsat alındıktan sonra inşaat aşamasına geçilir. Yeni yapı, güncel deprem yönetmeliğine uygun olarak ve bağımsız **yapı denetim** kuruluşunun gözetiminde inşa edilir. Yapı denetimi, projenin ruhsata ve teknik şartnameye uygunluğunu adım adım kontrol eder.

İnşaat tamamlandığında yapı kullanma izni (iskân) alınır ve maliklere **anahtar teslimi** yapılır. Böylece afet riski altındaki yapı, güvenli ve mevzuata uygun yeni bir yapıyla değiştirilmiş olur.

Çok parselli ve çok malikli projelerde her dairenin hangi aşamada olduğunu, hakediş ve ödeme akışını maliklerin takip edebilmesi güveni artırır. Malik–müteahhit ilişkisinde şeffaflığın nasıl kurulduğunu malik–müteahhit güveni ve şeffaflık yazısında ele alıyoruz.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreçlerde maliklere ve hak sahiplerine çeşitli **mali destekler** sağlanabilir. Bunların başlıcaları, tahliye döneminde verilen kira yardımı ile yeniden yapım için sağlanan kredi ve hibe imkânlarıdır.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı zaman zaman **Yarısı Bizden** gibi kampanyalarla hibe, kredi ve taşınma yardımı gibi destekleri bir arada sunar. Bu kampanyaların kapsamı, bölge ve tutarları dönemsel olarak güncellenir.

• Destek türleri ve tutarları yıldan yıla ve idareden idareye değişebilir.
• Başvuru, hak sahipliği tespiti ve ödeme her zaman ilgili kamu kurumu / idare üzerinden yürür.
• Güncel destekler için Yarısı Bizden kampanyası nedir yazısına ve resmî Bakanlık duyurularına bakın.

Destek tutarlarına dair spesifik rakamları bu yazıda bilinçli olarak vermiyoruz; çünkü bunlar sık güncellenir. Güncel rakamı her zaman resmî kaynaktan doğrulayın.

Kentsel dönüşüm, özellikle çok parselli ve çok malikli projelerde, çok sayıda paydaşın, belgenin ve aşamanın eşzamanlı yürüdüğü karmaşık bir süreçtir. Tespit, itiraz, tahliye, anlaşma, inşaat ve teslim adımlarının kaydının düzenli tutulması hem maliklerin hem müteahhit firmanın işini kolaylaştırır.

KentselJet, müteahhit firmaların ve maliklerin bu süreci tek bir panelden izleyebilmesi için tasarlanmış bir **takip ve şeffaflık** yazılımıdır. KentselJet resmî bir makam değildir; riskli yapı tespiti yapmaz, kira yardımı ya da hibe ödemez. Bu işlemler ilgili kamu kurumları, lisanslı kuruluşlar ve idareler üzerinden yürür. Yazılımın rolü, sürecin hangi aşamada olduğunu görünür kılmak, belge ve hakediş akışını şeffaflaştırmaktır.

Sürece genel bir bakış ve diğer rehberler için ana sayfamızı ziyaret edebilirsiniz. Karar verirken her zaman güncel mevzuatı ve ilgili idarenin yönlendirmesini esas alın.