Kentsel Dönüşümde Malik Çoğunluğu ve Karar Süreci (7471 Değişikliği)

Bir apartmanın ya da bir parselin riskli yapı olarak tespit edilmesi, dönüşümün otomatik başladığı anlamına gelmez. Yapının yıkılıp yeniden yapılması, güçlendirilmesi veya kat karşılığı bir projeyle dönüştürülmesi için maliklerin ortak bir karar alması gerekir. Çok malikli yapılarda her zaman herkesin aynı anda "evet" demesini beklemek, afet riski altındaki binaların yıllarca dönüşememesine yol açardı.

İşte bu nedenle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, dönüşüm kararının **oybirliği değil, malik çoğunluğu** ile alınmasına imkân tanır. Burada amaç, dönüşmek isteyen maliklerin azınlıkta kalan bir veya birkaç malik tarafından süresiz olarak engellenmesini önlemek; aynı zamanda azınlığın haklarını da güvenceye almaktır.

6306 ve genel süreç hakkında bütünsel bir çerçeve için 6306 sayılı Kanun ve kentsel dönüşüm süreci yazısını okuyabilirsiniz.

Kentsel dönüşümde çoğunluğun anlaşılması gereken en kritik kavram şudur: yeter sayı **bağımsız bölüm (daire) sayısına** göre değil, maliklerin tapudaki **arsa payı** oranlarına göre hesaplanır.

Bunun pratik sonucu önemlidir:

• Bir binada 10 daire olması, kararın "6 daire evet derse geçer" şeklinde işlediği anlamına gelmez.
• Belirleyici olan, her malikin tapuda sahip olduğu arsa payının toplam arsa payı içindeki oranıdır.
• Zemin kat ve dükkân gibi bağımsız bölümlerin arsa payları farklı olabileceğinden, malik sayısı ile pay oranı her zaman birebir örtüşmez.

Karar, genellikle maliklerin katıldığı bir toplantı ve imzalanan bir **ortak karar protokolü** ile belgelenir. Bu protokolde dönüşümün şekli (yıkım-yeniden yapım, güçlendirme, kat karşılığı vb.), seçilen yüklenici veya projeye dair temel esaslar yer alabilir. Yüklenici seçimi ayrı bir titizlik gerektirir; bu konuda kentsel dönüşümde müteahhit seçimi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazıları yol gösterici olabilir.

Karar yeter sayısı sabit kalmamıştır. 6306 sayılı Kanun, **9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun** ile önemli ölçüde güncellenmiş; bu kapsamda dönüşüm kararının alınmasında aranan çoğunluk eşiği değiştirilmiştir. Düzenlemenin temel mantığı, dönüşüm sürecini hızlandırmak ve özellikle çok malikli yapılarda tıkanmaları azaltmaktır.

Burada bilinçli olarak **kesin bir oran rakamı tek başına ezberlenmemelidir.** 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği zaman zaman değişebilen, mahkeme kararları ve idari uygulamalarla şekillenen bir alandır. Bu yazıdaki kaynak listesinde gösterilen güncel düzenlemeye göre, daha önce aranan nitelikli çoğunluk eşiği gevşetilmiş ve kararın yapının toplam arsa payının yarıdan fazlasına dayanan bir çoğunlukla alınabilmesine imkân tanınmıştır; ancak somut projenizde geçerli oranı ve hesaplama usulünü mutlaka:

• mevzuat.gov.tr üzerinden 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği'nin güncel metninden,
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı / ilgili il müdürlüğünden,
• veya bir hukuk danışmanından doğrulayın.

Mevzuatın değiştiği bir alanda, internette dolaşan eski oranlar yanıltıcı olabilir. Doğru ve güncel sayıyı her zaman resmî kaynaktan teyit edin.

Çoğunluk sağlanıp karar alındığında, bu karara katılmamış olan maliklere süreç hakkında **usulüne uygun bildirim** yapılması gerekir. Katılmayan malikin önünde temel olarak iki seçenek vardır: kendisine sunulan koşullarda anlaşmaya katılmak veya katılmamak.

Katılmamak, dönüşümü tek başına durdurma hakkı vermez; ancak malikin **mülkiyet hakkı** da korunur. Bu noktada kanun, ne çoğunluğun projesini sonsuza kadar bekletecek ne de azınlığın değerini karşılıksız bırakacak bir denge kurmaya çalışır. Bildirim, süreler ve usul kuralları kritiktir; bu adımların eksik veya hatalı yürütülmesi, sonradan işlemlerin iptaline yol açabilir.

Bildirim ve süreç güveninin sağlanmasında şeffaflık belirleyicidir. Malik–yüklenici ilişkisinde güven ve şeffaf hakediş konusunu malik–müteahhit güveni ve şeffaf hakediş yazısında ele alıyoruz.

Anlaşmaya katılmayan malikin payı için kanunun öngördüğü genel mekanizma, payın **gerçek (rayiç) değerinin tespit edilmesi** ve bu değer üzerinden açık artırma usulüyle satışa konu edilmesidir. Sürecin temel mantığı şöyledir:

• Katılmayan malikin arsa payının değeri, **Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı** gayrimenkul değerleme kuruluşları veya yetkili komisyonlar tarafından tespit edilir. Bu, değerin keyfî değil, bağımsız ve standart bir yöntemle belirlenmesini amaçlar.
• Tespit edilen değerden az olmamak üzere, pay öncelikle dönüşümde anlaşan diğer maliklere açık artırma usulüyle satışa çıkarılır.
• Tüm bu adımlar, kanunda ve yönetmelikte belirlenen usul ve sürelere uygun yürütülmelidir; aksi halde satış işlemine itiraz edilebilir.

Bu mekanizma sayesinde, dönüşmek isteyen çoğunluk projesini ilerletebilirken, katılmayan malik de payının karşılığını rayiç değer üzerinden alır. Yani "katılmamak" malikin payını değersiz kılmaz; aksine değeri bağımsız bir tespitle korunur.

Satış ve değerleme usulü teknik bir konudur. Somut bir dosyada işlemin doğru yürütülmesi için ilgili il müdürlüğünden ve hukuk danışmanından bilgi alın; bu yazı genel mantığı anlatmak içindir, kişiye özel hukuki tavsiye değildir.

Çoğunluk kararı, bildirim, değerleme, satış, sözleşme ve hakediş — kentsel dönüşüm aylara, hatta yıllara yayılan çok adımlı bir süreçtir. Bu süreçte en çok güven kaybı, **kimin neyi imzaladığının, hangi bildirimin ne zaman yapıldığının ve her malikin hangi aşamada olduğunun belirsiz kalmasından** doğar.

İşte burada dijital bir takip katmanı işe yarar. KentselJet, kentsel dönüşüm sürecini malik bazında izlenebilir ve şeffaf kılmayı amaçlayan bir proje takip yazılımıdır. Önemli bir sınır çizmek gerekir: KentselJet bir resmî makam, ödeme mercii veya danışman değildir; sözleşme yapmaz, riskli yapı tespiti yapmaz, vergi veya harç işlemi yürütmez. Bu işlemler ilgili kamu kurumları, lisanslı kuruluşlar, noter ve idareler üzerinden ilerler.

KentselJet'in rolü bu resmî adımları **izlemek ve şeffaflaştırmaktır**: hangi malikin anlaşmaya katıldığı, bildirimlerin durumu, aşama takvimi ve süreçteki açık adımlar tek yerden takip edilebilir. Böylece hem maliklerin hem de paydaşların "süreç nerede kaldı?" sorusuna ortak bir cevap görmesi kolaylaşır. Tespit aşamasını ayrıca riskli yapı tespiti nasıl yapılır yazısında bulabilirsiniz.

Kentsel dönüşümde karar, oybirliği değil arsa payı çoğunluğu esasına dayanır; bu eşik 2023'te 7471 sayılı Kanun ile güncellenmiştir. Güncel oranı ve hesaplama usulünü daima resmî mevzuattan teyit edin.

Anlaşmaya katılmayan malik dönüşümü tek başına engelleyemez; ancak payının değeri SPK lisanslı kuruluşların değerlemesiyle korunur ve usulüne uygun şekilde işlem görür. Sürecin uzun ve çok adımlı yapısı düşünüldüğünde, her malikin durumunun şeffaf biçimde takip edilmesi, anlaşmazlıkları azaltan en pratik araçtır.

Kira yardımı, vergi-harç istisnaları gibi destek konuları için kentsel dönüşüm kira yardımı ve vergi ve harç istisnaları yazılarına göz atabilirsiniz.